济南住房公积金管理中心
住房公积金贷款操作规范（银行）
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为进一步促进济南市住房公积金贷款业务发展，规范住房公积金贷款业务，防范住房公积金贷款风险，根据《住房公积金管理条例》、《济南市个人住房公积金贷款管理办法》等有关规定，特制定住房公积金贷款操作规范。本规范适用于所有受委托银行办理的住房公积金贷款业务。
一、住房公积金贷款业务的委托
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济南住房公积金管理中心（以下简称管理中心）与分中心为济南行政区域内住房公积金贷款的贷款人。经济南住房公积金管理中心考察、认定，报济南市住房公积金管理委员会批准，管理中心委托商业银行办理住房公积金的贷款、结算和归还等业务。
管理中心与各受委托银行签订住房公积金贷款委托合同，并明确规定各自的权利、义务、责任。合同双方必须严格按照合同约定的内容履行各自的职责。
二、住房公积金贷款的咨询
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（一）咨询地点。受委托银行及办理住房公积金贷款业务的各经办银行。
（二）咨询范围。包括住房公积金贷款条件、办理住房公积金贷款需提供的资料、可贷额度、贷款期限、贷款担保、贷款流程、贷款利率、还款方式等。
（三）咨询的具体要求。为方便广大职工办理住房公积金贷款，各经办银行均要设立住房公积金贷款咨询、投诉电话，并向社会公布。各经办银行要在营业厅内设立“住房公积金贷款”专柜，设置明显的住房公积金贷款标志，张贴住房公积金贷款宣传材料。办理公积金贷款业务的银行经办人员要强化服务意识、改善服务质量、增强业务素质、提高工作效率。对客户的咨询要实行首问负责制，做到耐心解释、热情服务，积极、正确推介住房公积金贷款，不得误导或阻挠职工办理公积金贷款。
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三、住房公积金贷款的申请
（一） 购买一手房贷款的申请
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一手房住房公积金贷款是指管理中心委托银行向借款人发放的、用于购买房地产开发商销售的商品房、以借款人所购住房作为抵押物、由开发商提供阶段性保证担保的贷款。
1、对申请办理住房公积金贷款的楼盘由申请银行和开发企业向管理中心提出申请，经管理中心审批通过并在网上开通公积金贷款业务后,方可办理该楼盘的住房公积金贷款业务。
(1)申请银行或房地产开发企业应向管理中心提出申请并提交以下材料的原件、复印件各一份（管理中心将原件与复印件核对无误后将原件退回）：济南市国土资源局核发的《国有土地使用证》，济南市规划局核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，济南市建设委员会核发的《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》， 房地产开发企业的营业执照、组织机构代码证、资质等级证书，申请银行与房地产开发企业签订的关于该项目楼盘的按揭协议及上级行审贷委员会对该项目按揭协议的批复。
(2) 管理中心按照有关程序审批通过后在网上开通该项目楼盘的公积金贷款业务。
(3) 从管理中心收到申请银行或房地产开发企业提交齐全的楼盘资料起，至网上开通公积金贷款业务止，须在五个工作日内完成。
2、借款人提供的贷款材料。银行经办人员应要求借款人按照《济南市住房公积金贷款管理办法》所规定应提供的贷款材料提供各一式两份，其中一份由受委托银行转送管理中心。
(二)购买二手房贷款的申请
二手房住房公积金贷款是指管理中心向借款人发放的、用于购买具有《房屋所有权证》且符合上市交易条件的住房，并以借款人所购住房作为抵押物的贷款。
除要求借款人提供一手房贷款申报材料外还应提供管理中心认定的房产评估公司出具的房产价值评估报告原件一式两份，卖方身份证、房产证复印件一式两份。按照《济南市存量房网上交易和资金监管暂行办法》进行交易的二手房贷款，应提供《济南市存量房买卖协议》和《济南市存量房交易资金托管协议》原件及存入《托管协议》约定银行帐户的首付款证明复印件各一式两份。存量房屋建筑年限与贷款年限之和不得超过50年。
（三）购买单位集资建房贷款的申请。
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单位集资建房住房公积金贷款是指管理中心向借款人发放的、用于购买单位自建住房，并以借款人所购住房作为抵押物、由集资建房单位提供阶段性保证担保并与管理中心签订《住房公积金贷款担保合同》或《住房公积金贷款协议书》的贷款。
集资建房单位及借款人除应提供管理中心规定的有关材料外还应提供以下资料：
1、济南市发展和改革委员会出具的集资建房立项批复；
2、济南市房产管理局出具的《济南市职工集资建房审查合格证明书》。
经办人员应对原件与复印件核对一致，并在复印件上加盖“与原件核对一致”印章后，将一份复印件报管理中心（下同）。
（四）自建、大修住房贷款的申请。
自建、大修住房住房公积金贷款是指管理中心向借款人发放的用于借款人自建、大修住房，并以自建或大修住房作为抵押物的贷款。
借款人除应向经办银行提供规定的材料以外还应提供：
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1、县级（含）以上国土资源局核发的《国有土地使用证》、县级（含）以上规划局核发的《建设工程规划许可证》复印件各二份；
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2、房管部门出具的同意房屋大修的证明。
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3、专业工程预算机构出具的工程预算报告原件二份；
4、借款人已支付不低于20%建房款的有效凭据的复印件二份。
四、住房公积金贷款的受理及审批
为规范贷款业务，提高审批效率，防范贷款风险，管理中心对住房公积金贷款业务实行网络审批，所有个人住房公积金贷款均需通过“济南住房公积金管理中心个人住房公积金贷款网络审批系统”（以下简称网络审批系统）申报与审批。
（一）受委托银行要按照《济南市个人住房公积金贷款管理办法》及本规范的规定，对借款人填报的《住房公积金贷款申请审批表》和所提供的所有材料进行认真调查、核实，确保内容完整规范、证件齐全有效、材料真实合法。
（二）经办银行住房公积金贷款业务经办人员（调查录入岗）在收到借款人提交齐全的贷款申请材料后,要当面向借款人及参贷人核查贷款材料是否真实、齐全、有效，并由借款人在“住房公积金贷款纸质资料清单”上签署时间、姓名，同时填写《住房公积金贷款面谈笔录》，要详细了解客户的基本情况，对有疑问的问题要做深入细致的调查。在对借款申请人、共同还款人、保证人等参贷人员的原始证件材料、购房资料、收入情况、还款能力、还款方式、贷款额度、贷款期限、保证资料、信用情况、房屋抵押情况等进行真实性、合规性、完整性审查核对后，在复印件上加盖“已核原件”的印章及个人名章。然后将相关信息按照规定准确录入网络审批系统，并分别在纸质材料与网络审批系统上签署审批意见，然后同步传至本行房贷部主任或个贷中心主任处（审查岗）。
（三）经办行审查岗人员要对调查岗初审的个人住房公积金贷款申请材料进行认真审查，对纸质材料与网络传输资料的一致性负责。在按照规定审核合格后，分别在纸质材料与网络审批系统上签署审批意见，并在《济南住房公积金管理中心个人住房贷款申请审批表》上加盖经办行业务专用章，然后通过网络审批系统提交管理中心，并在次日内将纸质资料报送管理中心。
五、住房公积金贷款的发放
（一）贷款发放流程
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1、经管理中心审批通过的住房公积金贷款,由管理中心审贷员通知申请银行主办行住房公积金贷款专管员到管理中心审贷处领取《委托放款通知书》第三、第四联，然后到计财处办理委贷资金划拨手续；
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2、主办行住房公积金贷款专管员持《委托放款通知书》到计财处领取《住房公积金贷款特种转帐凭证》，凭证填制日期以审贷处划款确认日期为准，凭证有效期为10天；超过有效期需退回管理中心计财处重新办理；
3、经办银行发放住房公积金贷款时，填制《住房公积金贷款特种转帐凭证》及《住房公积金贷款凭证》，银行将《住房公积金贷款凭证》第二联返回管理中心计财处，计财处根据第二联进行帐务处理，银行将《住房公积金贷款凭证》第三联随同借款合同在贷款发放后五日内返回审贷处存档；
4、以审批系统中审贷处负责人批准放款的日期为基准日期，在次次月对日前两个月内为《委托放款通知书》有效期限。在有效期内的前一个月为正常放款期，超过一个月放款的，经办银行要向管理中心书面报告由借款人签字认可的延期放款原因。在有效期后受委托银行未发放的住房公积金贷款系统自动作退贷处理。
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（二）贷款发放要求
1、对购买一手房的住房公积金贷款，受委托银行应根据管理中心开具的《委托贷款通知书》所确定的贷款对象、金额、期限、利率等内容，与借款人签订《借款合同》、《抵押合同》或《质押合同》、《保证合同》及委托扣款协议书，并将管理中心的委托贷款资金划入售房单位在银行开设的帐户内，不得直接划入借款人帐户或者支付现金给借款人。
2、购买二手房的，按照《济南市存量房网上交易和资金监管暂行办法》进行交易办理的公积金贷款，经管理中心审批同意后，将贷款资金划拔到借款人申请贷款的主办银行。然后，由贷款银行将贷款资金存入托管机构的“存量房交易结算资金专用帐户”，待办理完房屋转让、抵押登记手续后，由托管机构将该资金划转至卖方帐户。
对未实行资金监管的二手房公积金贷款，经管理中心审批同意并出具《个人住房公积金贷款业务确认书》后，由银行经办人员协助借款人到房管局办理所购房屋抵押登记手续，在管理中心收到经银行证明与原件核对一致的《房屋他项权利证》复印件后，办理资金划拔手续，贷款银行只能将贷款资金划入卖房人在银行开设的帐户内。
六、住房公积金贷款的办理时限
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住房公积金贷款自经办银行收到齐全的住房公积金贷款申请材料起，至住房公积金贷款资金发放到位止，每笔住房公积金贷款的办理时间不超过10个工作日（二手房除外），
（一）经办银行受理审核借款人申请，自借款人提交齐全的申请资料起（以借款人在“住房公积金贷款纸质资料申请表”上的签字时间为准），至提出初审意见通过网络系统上传管理中心并将纸质申请资料报送管理中心的时间不超过3个工作日；
（二）管理中心复审及委托贷款款资金划拔时间不超过4个工作日；
（三）经办银行在收到管理中心审批通过的信息后，与借款人、参贷人签订《借款合同》、《抵押合同》、《保证合同》或《质押合同》及办理放款手续的时间不超过3个工作日；
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（四）经办银行应在规定的时间内办结贷款审批、发放手续。如果因借款人原因造成的时间延误，应由经办银行负责记载并处理。
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七、住房公积金贷款合同的签订
经办银行住房公积金贷款调查、录入岗人员通过网络审批系统收到管理中心审批通过的信息后，通知借款人及参贷人到银行当面签订《借款合同》、《抵押合同》、或《质押合同》并发放住房公积金贷款。
八、住房公积金贷款的贷后管理
（一）住房公积金贷款的偿还
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借款人应自贷款发放的次月起开始逐月还款。经办银行应督促借款人按照《借款合同》约定的还款方式按时足额偿还公积金贷款本息。
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提前还款。（1）利息计算。以从上次还款开始到实际还款时止的实际天数计算应还利息。（2）提前部分还款的，在下期20日之前提出还款申请。（3）提前还款后总期数不变。按照剩余本金和剩余期数重新计算每期还款额。（4）提前还款的最低限额为六个月还款额。（5）贷款发放六个月后方可提前还款。
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（二）贷后管理
1、各经办银行要对住房公积金贷款的回收情况进行及时跟踪检查，积极防范贷款风险。自贷款发放之日起，各经办银行应与借款人保持联系，对还款情况跟踪检查，及时掌握借款人、保证人的职业、收入、住所变动情况、还款能力变动情况、抵押物保管及其价值变化情况。各经办银行要建立住房公积金不良贷款催收责任制，设置不良贷款监管台帐，对不良贷款要逐月进行统计分析。对借款人首次未按合同约定时间归还贷款本息时，银行经办人员应在10日内对客户进行电话提示、催收，了解违约原因；逾期一个月时，向借款人下达《不良贷款通知书》并约见借款人；逾期三个月时，由银行经办人员上门进行催收，或走访借款人所在单位；逾期六个月时，经采取一切措施确实无法收回贷款的，经受委托银行提报管理中心同意后，由受委托银行提起诉讼并依法处置抵押物。对由于开发商未能按时交付房屋或工程质量等问题造成买卖双方纠纷，借款人不予归还贷款的，经办银行要在督促借款人还款的同时，责令开发商解决纠纷，并承担保证责任，在解决纠纷之前，暂停对该开发商所有楼盘发放新的住房公积金贷款。
2、对担保人变更、抵押物变更、借款期限、还款方式、分期还款额等的调整，要由借款人写出书面申请，经办银行出具书面意见，经管理中心审贷处审查，在“住房公积金贷款事项变更申请表”上签署意见后转计财处网络管理人员予以更改。在合同期内，上述事项原则上只能变更一次。
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3、他项权证的办理和保管。他项权利证书是公积金贷款过程中形成的重要凭证,也是贷款形成不良后管理中心行使权利的重要依据,银行经办人员要及时跟踪、掌握贷款发放后他项权证的办理情况,及时了解开发企业的商品房销售、商品房的交付使用及房产证的办理情况。对符合办理他项权证条件的要及时协助借款人办理他项权证,以实现住房公积金贷款所购房产的抵押登记,控制贷款风险。银行取得他项权证后,将复印件报送管理中心,原件要妥善保存。
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（三）清户撤押
借款人偿还全部贷款本息后，经办行向借款人出具贷款结清凭证，办理清户手续，办理抵押、担保注销登记手续。
九、住房公积金贷款的档案管理
各经办银行要按照自营性贷款档案管理的要求，认真做好每一笔住房公积金贷款自申请、受理、审批、发放至合同终止过程中形成的所有文件和材料的档案装订、归档、管理工作，以保证住房公积金贷款档案的齐全完整和有效利用。
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